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拆迁了,你该要多少钱合适?
作者: 发布于:2018-4-25 16:47:18 点击量:


拆迁了,你该要多少钱合适?


征收拆迁,被征收人最关心的是能拿到多少补偿的钱。根据法律规定,一个地区的征收拆迁项目是要经过多方的审批、意见交换、论证等程序来确定总的补偿利益。也就是整个征收拆迁项目的经费支出是有上限的,摊到具体的个人身上,每个被征收人的补偿费用是在一个范围之内的。
 
通常,在征收拆迁的实际操作中,征收公告之后,征收方就会陆陆续续与被征收人交涉谈判。这样的谈判协商有数次,直至达到征收方满意的补偿额度为止。而就在这个过程中,就出现问题了:
 
北京律师事务所拆迁律师在代理案件的过程中,有很多当事人反映:“律师,征收方来找我谈判,问我要多少钱。我不说要多少钱吧,他们给的补偿太低了,我不能签字的。我报了我的价位吧,征收方说我漫天要价,然后就不跟我谈了,非得让我把价格降下来,否则就不拆我的房子了。那我也不知道我该要多少钱合适呀?”
 
这样的问题是很多被征收人都比较苦恼的问题,而这个问题确实也是会直接影响到被征收人最终的补偿费用。
 
对此,律师首先要告诉大家的是:漫天要价确实是不可取的。当然,被征收人也不要在一开始谈判就透露出自己的底价。而是要通过数次的博弈,把握住征收方的心态,在掌控了谈判主动权的前提下,报合适价格,才能“一举得胜”。
 
其次,你该要多少钱才是合适价格?律师告诉你,你需要参考以下几个标准来估算好的土地房屋价值。
 
一、对比一起拆迁的周围邻居的补偿价格
 
一般来说,一个征收拆迁项目的启动通常是一个村、一个区域内的数家拆迁,而不会是单独的一家一户的拆迁。为了兼顾平衡和整体的利益,通常说来,和你一起拆迁的周围邻居的补偿和你差不多都是一个标准的。
 
所以,你该要多少钱?你先去打听打听你周围邻居补了多少钱。当然,这不是说总的补偿额是多少,而是看单价是多少。要不然你的房子大,你的邻居房子小,那参照他的总的补偿额度来衡量你的大房子,那你就吃亏大了。
 
上述有提到,被征收人的补偿额度是在“一个范围之内”,而不会是一个具体的数值标准。
 
所谓“一个范围”内,那么在这个“范围”中,就有低的一段,和高的一端。这体现在征收拆迁的补偿范围中,“低”与“高”的差距很可能是数十万甚至上百万的差距。
 
将自己的报价放到这个“范围”高的一端,那么,这个被征收人就是“赢家”。而这个“范围”是在征收方的接受范围内的。
 
实践中,能将自己的合适报价放到“高”的范围内的被征收人只有少数几个,大部分被征收人其实只得到了“低”范围的补偿费用。这是为什么呢?
 
这主要是因为评估计算方法的不一样。
 
实践中,征收方通常估算房屋价值通常是采取“房屋重置价”来算。房屋重置价,简单点说就是“一块地值多少钱,建起来的房子值多少钱,二者相加就是房屋的重置价格”。
 
这样算下来的价格其实只是房屋、土地的成本价格,而省略了房屋、土地的经济价值。而房屋土地的经济价值恰恰才是最值钱的地方。
 
在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”该条款体现了被拆迁房屋的另一个评估方法,即“市场比较法”。
 
所谓“市场比较法”,是指通过参照适用被征收房屋周边市场的房屋价格来估算房屋价值。也就是说当时市场中房子是怎么卖的,你的被征收房屋就该怎么补偿。
 
很显然,这样的话,用“市场比较法”评估出来的房屋价值会远远大于“房屋重置价”评估出来的价格,而“市场比较法”也是法律允许并且鼓励的房屋征收评估方法。
 
如果你要报合适的“高”价,无疑,用“市场评估法”估算出来的价格会是你最大的补偿利益。
 
但要提醒一点的是:目前征拆市场上,很多地区的征收方通常是不会准许被征收人用“市场评估法”来计算土地房屋的补偿价值的,这需要专业律师来操作。北京律师事务所以“只为被拆迁人维权”为宗旨,为您服务。
 
综合上述两点计算出你的土地、房屋总的价格,就是你在占据了谈判主动地位前提下,应该要的最合适、最大化补偿利益的价格。




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